節税手段として有効なマンション投資

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ふるさと納税やiDeCoでは足りない節税手段

税務署による課税所得の捕捉率を業種別に表した隠語で、「クロヨン(9・6・4)」という言葉があるが、クロヨンは給与所得者が9割・自営業者が6割・農林水産業者が4割という割合で補足されているのが特徴だ。

一般的なサラリーマンをはじめとする給与所得者は原則として源泉徴収されており、自営業者や農林水産業者と比較しても捕捉率は高い。給与明細を見ると、収めている税金額が決して少なくないということに気付く方は多いだろう。

所得から経費を差し引き、課税所得が圧縮されることにより実現されるのが節税だが、近年は節税しながら資産形成する方法に注目が集まっている。

その代表的なものはふるさと納税やiDeCoであるが、節税と資産形成を兼ねた手段としてはそれだけでは解決できないという見解もある。自営業者においては、仕入れ費・店舗賃料などを経費として計上するものの、これらのキャッシュアウトは基本的には戻ってこない。

しかし、実際には、将来的に自分の資産にできる経費計上ができる可能性があるのだ。資産形成を行いつつ、経費として計上し、課税所得を圧縮できる方法としては、ファイナンスを活用する不動産経営である。

ファイナンスを活用した不動産経営とは?

仮に、投資用マンションを運用した場合、運用初年度は様々な経費が必要になってくるが、税務に関する詳細なども理解しておかなければならない。実際には、減価償却費やローン金利、固定資産税などは収入における必要経費として計上することができる。

様々な条件にもよるが、税務上の収支を赤字として申告することもでき、勤務先からの給与所得とマンション経営の経常赤字を合算することで所得税と住民税を抑えることができるのである。

例えば、東京都千代田区に本社を構えるJ.P.Returnsでは、年収600万円のサラリーマンが築15年の1500万円のマンションをファイナンス金額1350万円、金利0.5%〜1.9%程度で投資した場合、初年度で1物件あたり18万円以上節税することができる。

運用初年度は経費が何かと経費がかさんでしまうこともあり、それだけ節税額も大きくなるほか、2年目以降も初年度の7掛け程度であれば赤字を作ることができるとされている。

年収による限度額があっても、物件1件で運用するよりも複数で運用する方が圧倒的に多く、節税しつつ資産形成する方法としては納得できるものと言えるだろう。

給与所得者に有効なマンション投資

たとえ節税効果があっても、資産価値が大きく目減りしている場合には意味がなくなってしまうため、築年数の浅い単身者向けのマンションなどを中心に運用することでリスクを軽減させることができる。

また、入居率が非常に高いエリアでも、J.P.Returnsの家賃保証システムを利用することで、空室リスクをJ.P.Returns社が負ってくれるため、空室の心配もないだろう。

一般的な不動産の仲介業者の場合は売買が完了するとそこで取引終了となるが、J.P.Returnsは物件の選定からファイナンスの取り次ぎ・管理代行・確定申告などを幅広くサポートしてくれる。手厚いサポートがあれば、不動産のオーナーも運用において良い状態を維持しやすくなるだろう。

本業を続けながら賢く経費を計上して節税やキャッシュフローを生むことができるマンション運用であれば、資産として手元に残る。大きなリスクを負うことなく、節税しながら資産形成をしたい給与所得者にとっては有効な手段と言える。

納税は国民の義務となっているが、給与所得者にとっては大きな負担となっている。節税と資産形成の両方を兼ね備えたマンション経営は、ふるさと納税やiDeCo以上に将来の資金形成を行っていく上で適していると言えるのではないだろうか。

また資産形成をするなら株式投資も検討してみてほしい。投資顧問なら株の知識に自信がないものでも、アナリストの助言を貰いながら資産運用ができる。例えば投資顧問ベストプランナーやTMJ投資顧問は以前、推奨銘柄を検証したところ信頼がおけると判断しているのでおすすめだ。

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